Те, кто застал Советский Союз, вероятно, помнят практику предоставления гражданам государственных квартир. На жилье, которое не нужно покупать, мог рассчитывать практически любой работающий человек без собственного угла. Правда, для этого нужно было встать в очередь и дождаться своего часа. В среднем квартиры в те годы приходилось ждать 6–7 лет.
Получая недвижимость, новосел заключал с муниципалитетом договор социального найма. По нему права собственности на объект он не имел, но мог жить в нем сколь угодно долго.
Сегодня в условиях рынка такая щедрость государства кажется почти немыслимой. И все же квартиру в России по-прежнему можно получить, а не купить. Масштабы предоставления жилья на условиях социального найма, конечно, уже не те, да и ждать, вероятно, придется дольше, но это действительно возможно. В этой статье мы расскажем, кто и на каких условиях может заключить с властями договор соцнайма.
Что такое социальный наем и кому полагается соцжилье
Социальный наем — один из видов аренды жилья. Только наймодателем в этом случае выступает не частное лицо, а муниципалитет или государство. Социальное жилье сдается гражданам по цене на один-два порядка ниже рыночной. Например, в Москве в 2022 году ставка за 1 кв. м составляла 9–32 рубля в зависимости от района, тогда как коммерческая аренда начиналась от 900 рублей за «квадрат».
Чтобы получить право на льготную аренду, человек должен иметь статус малообеспеченного и нуждаться в жилом помещении (до марта 2005 года в старом Жилищном кодексе то же самое называли «нуждаться в улучшении жилищных условий»).
По закону малообеспеченными граждане признаются, если их доход не превышает установленного в регионе уровня. Обычно эта цифра равна прожиточному минимуму, который, в свою очередь, сильно рознится по стране. Например, в 2022 году в Москве для трудоспособных граждан он составлял 21 371 рубль, а в Свердловской области — 13 379 рублей в месяц.
Если речь идет о семье, то в расчет принимают среднедушевой доход на каждого ее члена. При этом все взрослые трудоспособные родственники потенциального арендатора должны работать.
Получить жилье по договору социального найма может человек или семья, у которых:
- Нет другого жилья в собственности или в соцнайме.
- Размеры имеющейся жилплощади меньше установленных в регионе нормативов. Их для каждой области утверждают местные власти, в среднем это 10–14 кв. м на одного человека.
- Имеющееся жилье непригодно для проживания. Например, находится в аварийном доме либо в зоне риска затопления, оползней.
- Уже есть квартира по соцнайму, но один из членов семьи страдает тяжелым хроническим заболеванием, например туберкулезом или психическими расстройствами с тяжелыми проявлениями.
Своего жилья не должен иметь как сам претендент на социальный наем, так и члены его семьи. Согласно Жилищному кодексу, таковыми для нанимателя считаются его родители, несовершеннолетние дети и живущие с ним иждивенцы. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
По договору социального найма может предоставляться квартира, жилой дом или их часть. Наниматель должен ежемесячно оплачивать коммунальные услуги и аренду, но в некоторых случаях арендная плата за объект не взимается.
Например, от платы за наем освобождается малообеспеченная семья, занимающая жилье по соцнайму и вдобавок после этого признанная малоимущей (по закону малоимущие и малообеспеченные граждане — это разные категории. — Прим. ред.).
А вот налог на имущество и взносы на капремонт платить не нужно: арендатор не является собственником помещения. По той же причине он может пользоваться жильем, но не может его продать, подарить или завещать.
В региональном законодательстве могут быть дополнительные основания для признания человека нуждающимся в жилье. Например, таковыми могут признать москвичей, живущих в многоквартирных домах, где нет хотя бы одного из благ цивилизации: электроснабжения, водопровода, канализации, отопления, ванны или душа, газовой или электроплиты, горячего водоснабжения или газовой колонки. Площадь квартиры в таком случае значения не имеет.
При этом претенденты на социальный наем не должны намеренно ухудшать свои жилищные условия. Например, в имеющейся квартире нельзя прописывать дополнительных жильцов, разменивать ее на меньшие объекты, фиктивно разводиться. Пойманные на этом граждане на пять лет лишаются права встать на учет для получения квартиры.
Как получить социальное жилье
Чтобы встать в очередь на получение соцжилья, необходимо:
- Подтвердить статус малообеспеченной семьи. Делается это через органы соцзащиты по месту жительства (порядок такой же, как при назначении льгот и пособий). Субъекты РФ вправе утверждать список лиц, которым свой статус подтверждать не нужно. Например, в Москве и Санкт-Петербурге это жильцы коммунальных квартир, многодетные семьи, ветераны ВОВ и боевых действий, инвалиды и семьи с детьми-инвалидами.
- Подтвердить отсутствие другого жилья в собственности или по соцнайму либо несоответствие их площади учетной норме. Справки для этого можно получить в Росреестре.
- Подтвердить свое проживание в городе или регионе в течение минимально необходимого периода. Например, в Петербурге нужно быть прописанным не менее 10 лет, прежде чем претендовать на постановку в очередь.
Тем, кого признали нуждающимися в улучшении жилищных условий до вступления в силу нового Жилищного кодекса (1 марта 2005 года), не нужно повторно подтверждать статус малоимущей семьи.
Обращаться для включения в очередь нужно по месту постоянной прописки или регистрации. Подать заявление можно дистанционно через портал госуслуг (не везде) или лично через МФЦ. Также для этого можно обратиться в органы местного самоуправления, которые ставят на учет. Например, в Москве этим занимается департамент городского имущества, а в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге — районные администрации.
Заявление должно быть подписано всеми членами семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в жилом помещении. К нему нужно приложить документы, подтверждающие право на социальное жилье: справки о доходах, о состоянии имеющегося жилья, медсправку с диагнозом больного родственника и т. д. Также потребуются копии паспортов всех членов семьи и свидетельств о рождении детей.
О том, поставлена ли семья на жилищный учет, власти должны уведомить заявителя в течение 30 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. Ну а если все получилось, останется только дождаться своей очереди.
В этом-то и кроется основная проблема с социальным жильем в современной России. В большинстве регионов этот процесс растягивается на годы, а иногда — на десятилетия. Причина банальна: социального жилья на всех не хватает. Новые объекты строят мало, освобождаются помещения редко, а еще существуют внеочередники (сироты, ветераны, инвалиды, расселяемые и пр.).
Поэтому, дожидаясь своей очереди, важно своевременно предоставлять в администрацию новые документы, которые могут повлиять на ее движение. Сообщите властям, если у вас расширился состав семьи, уменьшился доход, кому-то дали инвалидность и т. д.
Когда очередь подойдет, заявителю в течение трех рабочих дней сообщат о выделении помещения. После этого можно будет подписать договор социального найма и вселяться.
Какое жилье можно получить
К помещениям, предоставляемым по договору социального найма, есть определенные требования. Например, они должны быть пригодны для постоянного проживания, отделены от других помещений (не должны быть проходными), обеспечены освещением, отоплением, водоснабжением, канализацией.
Чаще всего квартиры по соцнайму предоставляет муниципалитет. Но есть еще госжилье — объекты, входящие в государственный жилищный фонд и принадлежащие Российской Федерации или регионам. Такие помещения обычно выделяют госслужащим — например, работникам лесных хозяйств, судьям и прокурорам.
Также социальное жилье должно подходить семье по площади, то есть соответствовать той норме на одного человека, которая действует в регионе. Расчет делают исходя из состава семьи на момент предоставления квартиры. Учитываются супруги, совместно проживающие дети, нетрудоспособные родители и другие иждивенцы, ведущие совместное хозяйство с заявителем.
В каждом регионе устанавливается своя норма площади жилья по соцнайму. Например, в Санкт-Петербурге это 33 кв. м на одинокого гражданина либо по 18 «квадратов» на каждого члена семьи. Таким образом, ячейке общества из четырех человек должны выделить квартиру площадью не менее 72 кв. м.
Если площадь квартиры превышает норму предоставления, доплачивать за лишнее пространство не нужно. А в некоторых случаях семья имеет законное право на дополнительную комнату или жилплощадь — например, если один из ее членов имеет тяжелое хроническое заболевание.
Если семья живет в муниципальной квартире меньшей площади, чем положено по норме предоставления, она может претендовать на дополнительное социальное жилье.
Например, если двое трудоспособных взрослых и ребенок живут на 25 кв. м, а норматив на одного человека в их регионе составляет 16 кв. м, то они имеют право получить еще одно помещение площадью 23 кв. м либо обменять квартиру на большую.
Условия coцнaймa предусматривают возможность уменьшения метража, если в жилфонде отсутствует подходящее жилье, но отклонение не может быть более 10% от установленной нормы.
После заключения договора социального найма в квартире можно будет оформить постоянную прописку для всех членов семьи. Можно прописать там и постороннего человека, но не более чем на шесть месяцев и с согласия всех постоянно проживающих.
Заключаем договор соцнайма
При получении социального жилья заявителю необходимо заключить с муниципалитетом (или государством) договор социального найма. Общий срок подготовки и подписания документа — 60 рабочих дней.
Заключить договор можно через МФЦ, портал госуслуг или местный жилищный орган. Нотариальное удостоверение сделки и оплата госпошлины при этом не нужны.
А еще существует утвержденная типовая форма договора соцнайма помещения.
Точный список нужных для этого бумаг лучше уточнить по месту жительства, но обычно требуются:
- документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи;
- документы, подтверждающие родственные или иные отношения заявителя с совместно проживающими людьми;
- заявление, в котором стоят подписи всех членов семьи;
- единый жилищный документ (официальная бумага со сведениями жилищного учета; оформляется на госуслугах или в МФЦ, используется не во всех регионах).
- При отсутствии ЕЖД — копия финансово-лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги (можно заказать в МФЦ, через госуслуги, получить в ТСЖ или УК);
- положительное решение о выделении жилья;
- ордер на квартиру.
Иногда на этапе подписания договора приходится полностью дублировать пакет документов, которые наниматель предоставлял при постановке в очередь (справки о доходах трудоспособных членов семьи, документы о праве на меры соцподдержки и так далее).
Стоимость аренды в каждом муниципалитете рассчитывается индивидуально, опираясь на местные постановления, но везде эти суммы существенно ниже коммерческого уровня.
Как правило, при расчете учитывают благоустроенность и расположение жилья. Так, в 2022 году соцнаем квартиры площадью 50 кв. м в многоквартирном доме, расположенном в центральном районе города, в Москве обходился в 1550 рублей, в Туле — в 550 рублей, а в Екатеринбурге — в 600 рублей.
Обязанности сторон по договору социального найма
При заключении договора в него вносят данные нанимателя и членов его семьи. Если потом в жилье вселятся новые люди, в документ нужно будет внести соответствующие изменения.
У нанимателя и членов его семьи по договору равные права и обязанности. Если человек перестал быть членом семьи нанимателя (например, супруги развелись), но продолжает жить в квартире, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
Является ли договор соцнайма бессрочным — не до конца ясный вопрос. Жилищный кодекс содержит противоречия по этому поводу. С одной стороны, статья 60 прямо говорит, что такой договор заключается без установления срока его действия.
С другой стороны, согласно статье 91.6, договор соцнайма заключается не менее чем на один год, но не более чем на 10 лет. По истечении срока наниматель имеет право на продление аренды, если сохраняются условия, при которых ему выдали квартиру. Судя по всему, в каждом поселении муниципалитеты сами определяют, какой из двух норм им следовать.
Обитатели социального жилья обязаны ежемесячно оплачивать не только аренду, но и коммунальные услуги, включая управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общедомового имущества.
Наниматель имеет право использовать предоставленную квартиру только для проживания, то есть оборудовать там склад или салон красоты нельзя. Также жилье нужно поддерживать в надлежащем состоянии, а при необходимости — ремонтировать.
Проводить перепланировку помещения без согласования с наймодателем нельзя, в этом случае власти могут потребовать, чтобы жилье привели в исходное состояние.
В случае смерти нанимателя прописанные вместе с ним члены семьи могут оставить квартиру за собой. Договор соцнайма перезаключат с кем-то из них — кандидатуру должны единогласно выбрать сами жильцы.
Так как наниматель не является собственником помещения, по наследству социальное жилье не передается. Если в квартире был прописан только один человек, после его смерти муниципалитет имеет право выселить живших вместе с ним людей и передать объект другому нуждающемуся.
Взносы в фонд капитального ремонта за социальную квартиру, а также налог на имущество оплачивает наймодатель (муниципалитет или госфонд). Он же участвует в принятии решений по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и следит, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.
Соцжилье должно быть свободно от прав иных лиц: оно не может быть под арестом или в залоге, в нем не должны быть зарегистрированы другие граждане.
Бессрочный договор социального найма можно расторгнуть только по соглашению сторон или в случае приватизации помещения нанимателем. Преждевременно разорвать документ с установленным сроком действия также непросто.
В некоторых случаях наймодатель может досрочно выселить арендаторов из социального жилья. Иногда при этом взамен предоставляют другую квартиру — например, если объект сгорел, его признали аварийным или перевели в нежилой фонд.
В других ситуациях жилье взамен не дадут, например, если выселяют родителей, лишенных родительских прав, если объект использовался не по назначению или жильцы систематически нарушали права соседей.
Выселение — крайняя мера воздействия и применяется только по решению суда. Сначала нарушителю выносят предупреждение, и только если это не помогает, у наймодателя появляется основание для подачи иска.
Если наниматель не платит за жилье и коммунальные услуги более полугода без уважительных причин, его вместе со всей семьей также могут выселить в судебном порядке. Правда, взамен нерадивым арендаторам должны дать другое социальное жилье, но уже в общежитии, где действуют иные нормативы площади.
Приватизация социальной квартиры
Жилье, предоставленное по договору социального найма, можно приватизировать. После этого бывший наниматель, ставший собственником, сможет продать, подарить, обменять или завещать его.
В принципе, процедуру приватизации можно начать уже на следующий день после заключения договора соцнайма, но на федеральном и региональном уровнях есть определенные ограничения. Например, дети-сироты могут приватизировать квартиру только после пяти лет проживания в ней. А в некоторых регионах такое условие установлено для любых арендаторов.
Приватизировать жилье гражданин России может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире жильцы, но по заявлению любой из них может отказаться от своей доли.
Пакет документов, необходимых для приватизации, может различаться в зависимости от региона, но обычно включает:
- копии и оригиналы документов, удостоверяющих личность;
- договор соцнайма;
- выписку из домовой книги;
- техпаспорт на квартиру;
- документ, подтверждающий, что человек еще не пользовался правом на приватизацию;
- письменное согласие всех жильцов недвижимости (а если среди них есть отказники, то и их отказы).
Подать заявление на приватизацию и пакет документов можно через МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. Если на руках у арендатора нет договора социального найма, получить его дубликат можно там же.
- Бонус многодетной семье: как получить от государства 450 тыс. рублей на ипотеку
- Потоп в муниципальной квартире: что делать и кто виноват?
- По праву рождения: всё, что вы хотели и не хотели знать о маткапитале
