Доброго дня, соратники, а не поговорить ли про апартаменты? На мой, субъективный взгляд, народ уже ими наелся и все «прелести» владения прочувствовал. В Москве вообще их строить запретили, вернее не запретили, а так гайки завернули, что согласовать строительство нового или создание на базе реконструируемого здания апартаментного комплекса стало невозможно.
Кстати, Москва вообще новатор: постановлением правительства Москвы от 23 июля 2024 года №1672-ПП в Москве с 1 августа запрещено строительство квартир менее 28 квадратов - аплодирую стоя, молодцы! Давно пора. Теперь бы еще регионы следом подтянулись. Но вернемся к апартаментам, так вот, в законодательстве слово «апартамент» встречается только один раз - в постановлении Правительства от 16 февраля 2019 года №158. Цитирую: «К категории «апартамент» относится номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник)» - всё 😉 Причем именно в гостинице согласно положениям Федерального закона от 24 ноября 1996 года №132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» - «Гостиница - средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг». Все остальное что риельтиры впаривают под маркой «апартамент», с точки зрения закона, считается «нежилым помещением», иногда с поправкой «с возможностью временного размещения граждан», а это и тюремная камера и казарма.
Ясен пень, что причиной популярности апартаментов являлась их более низкая стоимость по сравнению с квартирами - в среднем они были дешевле на 20%, но с 1 октября 2023 года был отменен нулевой НДС при продаже апартаментов и они практически сравнялись в цене с квартирами. Так в чем теперь цимес? Формально апартаменты имеют признаки жилья, однако анализ правовых норм показывает, что данные объекты относятся к нежилой (коммерческой) недвижимости, со всеми вытекающими из этого последствиями. Разберем по порядку.
Жилищным кодексом РФ под жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации (часть 2 ст. 15 ЖК РФ). Кроме того, закреплен закрытый перечень видов жилых помещений, а именно: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ). То есть действующее жилищное законодательство не рассматривает апартаменты в качестве жилых помещений.
В связи с этим на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, законодательства о градостроительной деятельности, о техническом регулировании, предусмотренные для создания объектов жилого назначения.
Неурегулированность правового статуса апартаментов позволяет застройщикам при строительстве объектов, включающих такую категорию недвижимости, руководствоваться менее жесткими нормативными требованиями, используемыми при строительстве объектов нежилого фонда, по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов.
В результате в зданиях с апартаментами не обеспечиваются требования санитарной (звукоизоляция, инсоляция), экологической, противопожарной безопасности, требования к планировке и соседству с нежилыми помещениями, предусмотренные для жилых помещений.
Кроме того, при строительстве объектов нежилого фонда отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры. Строительство может осуществляться в зонах, не предусмотренных для жилой застройки.
При покупке апартаментов их менее высокая стоимость впоследствии оборачивается рядом проблем для приобретателей такого объекта недвижимости:
В апартаментах нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Хоть временная регистрация по месту пребывания (до 5 лет) в апартаментах возможна, но при условии отнесения их к гостинице или подобной организации.
У собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество. Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком и по его, не чем законодательно не ограниченным, тарифам.
Ресурсоснабжение апартаментов осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, размер которых существенно выше, чем плата за жилищные и коммунальные услуги в квартирах. При этом граждане, проживающие в апартаментах, не имеют предусмотренных законодательством гарантий предоставления коммунальных услуг.
Налог, уплачиваемый за апартаменты, может оказаться существенно выше налога за аналогичную по параметрам квартиру. Имущественный налог на апартаменты составляет от 0,5% до 2%, на квартиры - 0,1% от кадастровой стоимости (ст. 406 Налогового кодекса РФ). Также на апартаменты не распространяются налоговые вычеты, плюс, напомню: с 1 октября 2023 года продажа апартаментов облагается НДС.
При покупке апартаментов нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий: материнский, военный, переселенца и тд. В отношении апартаментов не действуют государственные жилищные программы поддержки, льготные условия кредитования и субсидии.
Участники долевого строительства апартаментных комплексов не защищены в случае банкротства застройщика. Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» хоть и предусматривает защиту прав дольщиков нежилых помещений, но требование о передаче нежилого помещения распространяется только на машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 31 п. 1 ст. 2011 ФЗ от 26 октября 2002 года №127-ФЗ). Таким образом, дольщики, которые заключили договоры о долевом участии на апартаменты, вправе включить свои денежные требования только в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата финансовых средств по указанным договорам (пп. 4 п. 1 ст. 2019 ФЗ от 26 октября 2002 года №127-ФЗ). Читай: «хрен чего получат».
Еще веселее с «покупателями» которые заключают предварительные договоры купли-продажи апартаментов - суды не признают возможность применения к отношениям сторон положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Ну и совсем беда у покупателей, которые приобретают апартаменты в реконструируемых зданиях. Во‑первых, собственники таких зданий для обеспечения финансирования работ получают кредиты и передают реконструируемое здание в залог банкам. Во‑вторых, проводят работы без оформления разрешительной документации.
Пример, апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2017 года по делу №33–40596. Кратко суть в следующем: тетенька «купила» по преддоговору помещение у ООО «Новолайн», полностью оплатила его, а «Новолайн» передало все здание в залог ООО «УК ДУ», залоговые требования не выполнило и здание перешло в собственность «УК ДУ», которое с чистой совестью послало всех «покупателей» куда подальше. И все по закону.
Баек о том, что будет какой-то закон который приравняет апартаменты к квартирам ходит много и давно, однако в настоящее время единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений является применение статей 22 и 23 ЖК действительно предоставляющих право на перевод нежилого помещения в жилое. При этом такой перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает требованиям, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47, однако на практике реализовать такой перевод практически невозможно, поскольку апартаменты изначально созданы (реконструированы или построены) в соответствии с требованиями, предъявляемыми к нежилым помещениям. Мораль: как и сколько не судитесь, какое доводы не приводите, а суды единогласно признают апартаменты нежилыми помещениями и база для этого железобетонная:
Определение Конституционного Суда РФ от 17 июля 2018 года №1719-О;
Определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2018 года №310-КГ18-16918 по делу № А54-031/2017;
Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2018 года №5-АПГ18-30.
То есть, даже если вы, за какие-то дикие взятки, в районном суде добьетесь решения о переводе апартамента в жилой статус, после того как решение будет опубликовано и с ним ознакомятся вышестоящие товарищи, оно будет отменено а вынесший его судья, как минимум, получит по шапке.
За всю историю существования проблемы апартаментов, решить её положительно пытались лишь один раз в 2018 году - проект ФЗ №488847–7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов». Внес его в Государеву Думу , депутат Единорос А.Г. Сидякин. Им предлагалось внесение комплексных изменений, направленных на регулирование в жилищном законодательстве понятия «апартамент», установление понятия «многофункционального дома», определение порядка оплаты содержания апартаментов, решение вопроса о регистрации по месту жительства и тд. Однако в связи с отрицательными отзывами Верховного Суда РФ, Минфина, ГПУ Президента РФ, Комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, как внес, так и вынес. Больше к этому вопросу в ГД не возвращались.
В июне 2021 года было еще поручение Президента кабмину - до 1 августа 2021 разобраться с правовым статусом апартаментов. Разобрались - «нежилое помещение», или, если расположено в здании со статусом «гостиница» - «нежилое помещение с возможностью временного пребывания». То есть ничего не поменялось. Всё.
Стоит ли покупать апартамент? Решайте сами. У меня в собственности есть один гостиничный номер в гостинице у моря, на пляже, где строительство МКД просто запрещено. Его задача - приносить прибыль. А в чем смысл покупки апарта в Москве, например, для постоянного проживания - не знаю. Тем паче по 390 тысяч за квадрат - бред собачий.
Всем добра.